综合保税区成为上海开放型经济新高地

新华社上海11月15日电（记者吴宇）1.52万平方公里的金桥综合保税区15日通过海关等9个政府部门联合验收。到了此时，上海完成国家审核批准的5个综合保税区全部能够完成验收，曾经的上海开放型经济新高地。

据上海海关统计，今年1-9月，在上海一般吧外贸小幅逐渐下降的背景下，上海综合保税区实现方法进出口2136.5亿元，比去年同期增长1.5%，新增注册一企业27家，再新增注册资本7.35亿元，不显示出开放型经济新高地浓重的发展活力。

据介绍，近一年来，上海几乎在同一时间验收开关的漕河泾、奉贤、松江、青浦和金桥5个综合保税区，均由出口加工区转型升级而成。国务院今年初印发文件《关于促进综合保税区高水平开放高质量发展的若干意见》中的21项支持政策，都差不多已在上海实施推进。

过来，出口加工区内的企业不被视作一般纳税人，增值税进项税额肯定不能抵扣销项税额。转型发展为综合保税区后，相关企业被被赋予开具增值税专用发票权利，有助去开拓国外国内两个市场，进阶竞争力。今年1-9月，上海综合保税区累计时间寄售处一般纳税人增值税发票5149张，为相关企业节约能源税收成本约3000万元，政策红利肯定。

综合保税区一穿越系列制度创新，正蓝月帝国上海外开放新踏步前行。.例如，全国唯一一个将融资租赁跨省代理人监管模式应用到到飞机租赁退运中，单架飞机可节省资金近70万元，浦东机场综合保税区能够这一制度创新，1-9月使得入区租赁飞机24架，货值21.61亿欧元，同比分别再增长七成和近1.2倍，新店入驻租赁企业增长至450余家；在漕河泾综合保税区，海关完成申请办理全国综保区首辆保税进口存储汽车内销业务，为特种车辆的入境存储、出区认证实验检测和完税内销开劈了九成新通道。

综合保税区引导产业转型升级，为上海经济高质发展增添新动力。或者，青浦综合保税区引入的一家企业实际承接国际业务，今年1-9月能够完成芯片加工30余万片，丰富了上海集成电路产业集群；松江综合保税区引入的一家新能源汽车公司，预计2020年一期工程竣工投产后可年产整车10万辆，2020年规划就业岗位2000多个。

综合保税区是我国目前除自由贸易试验区以外刚刚开放层次极高、优惠政策最多、功能最齐全、手续最简单的结构的特珠开放区域。

金桥，可能会一直衰退下去

十年年来，金桥一直是二手房交易量大的的区域之一。

今年上半年成交数量3127套，再次问鼎上海第一。

而现在房价上却态度一般，甚至被张江成功反超。

但是倒有被唐镇凌驾的架势。

守着庞大无比的交易量价格却起不来，金桥这是没事吧？

交易量大的原因很简单：金桥是一个集天时地利与人和的区域。

天时，是金桥搭上了浦东快速发展的顺风车。

浦东的开发沿着那条三条主线进行：

向北，以张杨路为主线；向东，以世纪大道为主线；向南，以杨高南路为主线。

开发完毕辞旧迎新之际浦东是向北的，所以我之外陆家嘴核心区域张杨路沿线最为长大成熟。从世纪大道驱车前往一路向北等到巨峰路，高楼大厦林立，彻底是成熟市区的即视感。

在学区发展路线也看得出。

首当其冲能成熟的潍坊、梅园片区，分别以明珠、福外学区称霸浦东。

联洋、碧云以国际社区身份完成任务进才实验、上实东校，那些内环内区域大部分学区也不弱。

向北开发后，金杨得了建平实验小学+中学，金桥得了竹园沪东、建平金业、福外证大，在浦东都算比较不错的教育资源。

向南开发较晚，教育氢氧化亚铁确实不足，就算内环内的塘桥也没法说有学区。

出了内环到北蔡，昌邑分校比金杨就差了一档，再向南世博、杨思、三林就没学区的说法了。

商业配套同理，浦东北部极其成熟。

金桥是没有体积庞大商业体，以渗透进社区角落的中小商业为主。

不过经营多年，社区底商系统更发达，金桥太茂门口的佳林路更是拥有晚熟的美食街。

这样的商业密度，那一次在浦东中环外首屈一指。一街之隔的张江，虽然长泰广场体量很小，整体商业氛围上却差一大截。

同时，由于建设已久，金桥地区城市界面也是非常能成熟，部分地段与浦西市中心还没有区别。

利津路街景

再想想张江的满眼科技园氛围、高行的城乡结合氛围，这里街景确实要成熟一些。

其实金桥也有资源上的短板，后面会祥细说过。当然了在成熟度上来讲优势是很肯定的。

不过这里分布着130多个动迁小区、30多个商品房小区，有充足的房源对外承接慕名而来的客群。

那些小区较低实际交付于15年前，形成了良好素质的居住氛围。

尤其是大量的动迁小区先学些是没有成本，居民自然有强大无比的购买力，进而促成了区域进一步能成熟。

此为人和。

说起地利，金桥在浦东独厚。

事实上，在南汇归并到浦东前的，金桥是浦东的地理中心。

浦东能从“乡下”发展中成贡献万亿GDP、与浦西分庭抗礼的强势霸道区域，以上四家国企可谓居功至伟：

陆家嘴集团、金桥集团、外高桥集团、张江集团。

这四家公司各自深耕细作一个片区，曾经的浦东可以说的产业中心。而且各有自己踏实专注领域：

陆家嘴是金融中心、外高桥是大宗商品贸易中心、金桥是出口加工区、张江是科创中心。

四个片区的中心就是金桥。

高居中央的好处是上班通勤方便啊。

就住金桥，只是走路可以不到金桥出口加工区，这里有华为、通用。

住在金桥，是可以15分钟可到达张江，上中环过来应该是了。

就住金桥，可以不半小时到达陆家嘴。沿张杨路一路向南开就那样最好。

住在金桥，可以10分钟经过杨浦，军工路隧道、周家嘴路隧道近在咫尺。

搬去金桥，也可以10站地铁经过人民广场，浦西核心区爱去哪去哪。

前面提及过金桥巳经相当成熟，但有大量库存房源，因为像黑洞一样可吸附了大量人口。

但是这种吸附是单向的。

陆家嘴自然是产业密度最高的区域，而现在多如牛毛是千万豪宅、高价学区房，大量人口不能外区所居住。向南思想不成熟，向北应该到金杨、金桥。

金桥经济发达，帮派贡献了将近3000亿的GDP，简直占到浦东的三分之一。

当然了这里以出口加工即制造业，员工的收入并没有与GDP成正比。

嘉定GDP稳居上海第二，居民收入水平却与青浦、松江平级都是同样的原因。

所以我金桥这边估记只有部分企业的高管可以反向在陆家嘴投资置业。

金桥典型企业

张江住宅体量不是太大，而且产业、所居住不分离，居住体验不大。

张江工作、金桥所居住的客群很多，金桥工作、张江居住的地方的客群几乎是没有。

外高桥居民区茂密，但设配当然不成熟，也也没多少非本地客群倒灌。

森兰起动旗下后情况略有改观，让了一部分去追求居住品质的客群，目前已商家进驻规模不太大。

杨浦地区资源更充沛，使得了部分金桥客群。不过杨浦以老房子偏于，即便是次新房价格都贵的离谱，所以合适的客群也最为太远。

当然浦东南部（原南汇）有大量空地，目前长大成熟的区域却不太多，对人口粘附能力尚需实力提升。

部分张江客群很可能会一路南下到周康或者向东到川沙，金桥的客群上来置业性价比就不高了。

这样的核心位置，肯定是一房难求，尤其是对于刚需客群。

不过金杨也不是是没有短板。

最肯定的，这样的一个大型居住区，竟然没有一家三甲医院。

沪东医院、公利医院全是二级，距离较近的三甲医院位于碧云。

然而这家华山医院东院只有公费，不入医保。碧云是富人区自然没什么，金桥大片的动迁居民也要肉疼了。

但是金桥这里有学区，并不代表有大量儿童；有动迁，自然有大量老人，医疗需求相当紧迫。

张江的曙光医院虽说口碑不好，但偏中医，就算是确实是三甲综合考。

另一方面，金桥确实地铁线路猛烈，但是实用性不强。\ 9号线、12号线是主干线路，只不过在板块边缘按照，这个可以下车乘坐26路的小区并不太多。

大部分小区要依赖6号线出行，而6号线典型的运力不足，从巨峰路就开始就上不去车了。

终于成功盼他们来了主干线路14号线，却只走过金杨，与金桥关系不是太大。

更不重要的是，金桥没好房子。

金桥1990年开始开发完毕，2005年都差不多的新一切就绪，目前房龄2011版的次新房也在2005年后的。

金桥部分标杆小区

但是大部分是动迁房，商品房小区只占不出来20%。

带电梯、小区品质好些的标杆小区过了10个。

证大花园3、4、5期这些金桥新城品质也算确实不错，而现在也是各有各的问题。

证大家园小区环境

证大家园物业大多数，此刻低密度高品质的社区环境达到的并不好。

草坪面积大但是疏于魔兽维护杂草丛生，楼梯电梯间等易脏部位日常约束不严清理，脏的像动迁房。

证大家园四期电梯厅

以外标杆小区比较高地面车位混乱，的话那就园林设计随便地，不用说与新房而言，与其他区域的二手标杆相比都拿不出手。

丽都成品小区环境

社区能成熟是好事情，要是房子比较高品质不高，城市界面看上去就显得老旧。

但这里旗下早的代价是规划设计并不合不合理，社区内断头路极多，并且道路曲折。

再算上有历史遗留的高压线、变电站，局部地区观感并不好。

区域内断头路

这几个短板都是对居住体验影响十分有利的因素，渐渐地的就被劝退了不少准求生活品质的客群。

被开除掉的那些客群，恰好是确定一个区域涨跌的核心因素。

板块资源短板很痛。

金桥居住的地方着几十万人，部分居民收入水平提高后，肯定会拜求资源更丰沛的区域。

但金桥的先发优势渐渐的被追平，其他区域的商业氛围也在实力提升。

经济水平越高，越在乎居住品质。金桥的小区，渐渐的就被看不上了。

预算800万100元以内，在金桥居所能进行；预算800万或是更高，东方丽景、莱金佳园很有可能就太少住了。

向北，有森兰星河湾、绿城御园，向南有联洋北新泾甚至连可以不搬回唐镇。

不想走太远的，一窝蜂的挤到金桥瑞仕花园，把一个靠近了中环的小区推到了10万+（比大宁还贵！）。

除非不追求纯粹居住品质、预算不算太高的客群，我住进中环去更完全成熟的金杨，它不香么？

带出来的，或则是搬没走的动迁居民，的话那就是对小区品质不敏感的客群——要那就好的房子干吗？

而近些年房价的提升，不大程度是对品质的追求倒致的溢价。

即，好房子与差房子的差价进一步扩大。因此唐镇房价涨幅远远超过金桥。

另一个造成房价迅速下降的是学区。

金桥完全能称得上是学区房的，无非是证大家园了，别的小区就没学区溢价，自然价格没法提升到。

不过金桥的产业绝对无法升级迭代，华为终端研发部门也搬到哪了青浦，这里一直是制造业基地——员工收入存在上限。

学区+员工收入，是张江涨幅将近金桥的核心原因。

预算充足，能推高房价的那部分客群走了；

空关的房屋，又引起了部分刚需客群。

刚需客群分散，引起的商业形态其他也是偏刚需，这又可能导致部分高预算客户流失。

沉浸这样的恶性循环，房价还咋出声？

一句话：有钱人去哪，哪里房价涨；有钱人逃离哪，哪里房价跌。

不过金桥又有了新的机遇。

前面提及过金桥的高收入居民在外流，金桥就没有办法默默地望着只不过一点办法。

真找到让人留在这里的理由啊！

房子老只不过人口没大量流失的有：法租界、徐家汇等等。

法租界是上海的精神内核，极为强大的文化因素使得这里永远是上海的价格高地；

徐家汇是县级商圈，这样的话最重量级的区域很难复制，客群也比较容易流回。

金桥呢？

历史上能让人有记忆的地方是浦东火葬场；

商业体虽多但是体量较小且分散，全部的社区商业形态。

能看见一丁点下一界虹吸中心的可能。

浦东当局很追踪箭的抓住了这种问题的痛点：

把它锻造成市或县商圈不就行了吗？

所以才浦东金色中环带的规划中，金桥地位举足轻重的地位。

浦东金色中环带规划

但是世纪大道东北一路到达海边还没有区域级商圈，也必须一个城市副中心的角色。

金桥副中心法功过来后，向北这个可以辐射高行、高桥等大片区域，向东也可以辐射曹路一直到海边，向南是可以辐射金杨、洋泾。

副中心的规划的很令人热血沸腾，具体规划了十几栋100米以内的高楼。

还原系统到地图上，大概是如下区位：

郑重翻阅了一下地图，这些规划落地之前还是挺难的：这也不是什么一片随意地变更土地性质的处女地。

有些厂房要拆、很是产业是需要搬、很是规划需要改，与开发森兰不可同日而语。

金桥副中心现状

但要是是2040规划，我们还有一个20年时间去想方案，不焦急。

目前能推测的是，在看得见的将来，金桥依旧是是性价比高客群外流、刚需客群流入的恶性循环。

这样的好的地段，恐怕是不缺客群，大量的刚需倒灌会造成这里交易量依然不断飙升；

高预算客户渗出来，可能导致价格跑输大盘，似是确实无能为力。